Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà

Khi thực hiện giao dịch nhà đất người mua không thể tránh khỏi những rủi ro về mặt pháp lý có thể xảy ra.Tuy nhiên, người mua cần lưu ý một số vấn đề trước khi đặt bút ký một hợp đồng mua bán bất kỳ để hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Vấn đề thường xảy ra trong thực tế trước khi ký hợp đồng mua bán đó là rủi ro mất tiền đặt cọc.Vậy hiểu như thế nào cho đúng về hợp đồng đặt cọc và những điều cần chú ý là gì?

Thứ nhất, trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như: bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) không, bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp… bên cạnh đó cũng cần xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.

Thứ hai, cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch.

Thứ  nhất, về chủ thể sẽ kí kết hợp đồng, chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong GCN hoặc giấy tờ tương đương.

Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp.

Thứ hai, về đối tượng đặt cọc, theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”.

Thứ ba, xác định mục đích đặt cọc: dựa vào sự thỏa thuận của các bên. Mục đích đặt cọc có thể dùng bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc bảo đảm việc thực hiện hợp đồng hoặc cả hai. Việc xác định này có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, vì khi một bên giao cho bên kia một tài sản không đồng nghĩa với việc tồn tại một thỏa thuận đặt cọc. Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Để được coi là đặt cọc, việc giao tài sản phải “để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”.

Trường hợp 1: thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được.

Trường hợp 2: thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Trường hợp 3: các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, cần xác định nội dung hợp đồng, về cơ bản nội dung của hợp đồng đặt cọc phải tuân theo các quy định chung về hợp đồng dân sự, để đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ

Ngoài ra, trong trường hợp ủy quyền, thì người được ủy quyền đó phải có quyền ký kết hợp đồng dựa trên giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực.

Tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, bên nhận cọc có nghĩa vụ “bảo quản, giữ gìn tài sản” và “không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác” (khoản 1 Điều 32 Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Theo quy định này, bên nhận đặt cọc có thể khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc nếu có thỏa thuận về việc này với bên đặt cọc. Như vậy, bên nhận cọc có thể khai thác tối đa khả năng kinh tế của tài sản, tuy nhiên có thể gây bất lợi cho bên đặt cọc nếu việc khai thác, sử dụng này làm mất hoặc giảm sút giá trị của tài sản. Vì vậy, người đặt cọc có quyền “yêu cầu bên nhận đặt cọc, ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị”. (Điều 31 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Ngoài ra, bên nhận đặt cọc cũng “không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp bên đặt cọc đồng ý”. Nhằm tránh việc bên nhận đặt cọc lạm dụng tài sản đặt cọc thông qua các giao dịch với bên thứ ba.