Phải làm gì khi góp tiền mua đất chung nhưng không tách thửa được?

Góp tiền mua đất chung nhưng không tách thửa được phải làm thế nào? Người góp tiền mua đất chung cần làm gì để tránh các rủi ro khi mua đất chung

Câu hỏi của bạn:

Chào Văn phòng Đất Sạch, rất mong Đất Sạch tư vấn cho tôi câu hỏi. Năm 2017 hai anh em tôi mua chung mảnh đất diện tích 600m2, chồng tôi là người thành phố chưa có hộ khẩu ở quê nên thống nhất cho một người anh mua chung đứng tên trên sổ đỏ. Bây giờ tôi muốn tách ra nhưng không đủ diện tích. Cho hỏi tôi phải làm sao ạ? Tôi ở Bạc Liêu, Cảm ơn Văn phòng Đất Sạch.

Câu trả lời của Văn Phòng Đất Sạch:

Văn phòng Đất Sạch cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề góp tiền mua đất chung nhưng không tách thửa được, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề góp tiền mua đất chung nhưng không tách thửa được như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung chính

1. Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất có thể được hiểu đơn giản là thủ tục để phân chia quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) của một mảnh đất thành hay hay nhiều mảnh đất riêng có diện tích nhỏ hơn. Mỗi mảnh đất sau khi tách thửa sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới theo diện tích thực tế và có thể đứng tên cùng một chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc chuyển quyền cho nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau. Việc tách thửa đất phải được thực hiện đúng những quy định của pháp luật.

2. Điều kiện để tách thửa đất

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn và người anh của mình cùng nhau góp tiền để mua chung một mảnh đất nhưng chỉ có một người là anh của bạn đứng tên trên sổ đỏ còn bạn thì không. Hiện nay bạn muốn tách thửa đất đó ra để hai người đều được cấp sổ đỏ như nhau. Như vậy, bản chất của thủ tục này là anh bạn sẽ chuyển nhượng cho bạn một phần thửa đất mà hai người đã mua chung. Do đó, sẽ phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của Luật đất đai.

2.1 Điều kiện chung

Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo quy định này, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho… QSDĐ khi có đủ các điều kiện như sau:

Có Giấy chứng nhận;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Quy định trên không đề cập đến điều kiện về trường hợp tách thửa của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc tách thửa khi gắn liền với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Ngoài ra, điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa cũng là một điều kiện bắt buộc khi cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thực hiện thủ tục tách thửa đất. Tùy theo quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà mỗi địa phương sẽ quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa khác nhau. Mặt khác, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất khác nhau cũng sẽ khác nhau, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.

2.2 Điều kiện tách thửa đất tại Bạc Liêu

Trong trường hợp của bạn, do thửa đất ở Bạc Liêu nên khi tách thửa đất phải căn cứ quyết định của UBND tỉnh Bạc Liêu quy định với từng mục đích sử dụng đất cụ thể:

Thứ nhất, diện tích tách thửa đối với đất ở

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Quyết định 26/2018/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu, diện tích đối thiểu tách thửa đất ở như sau:

Điều 3. Quy định diện tích đất phi nông nghiệp được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa

Đất ở:
a) Khu vực phường, thị trấn:

– Đối với nhà ở liên kế hiện có cải tạo:

+ Trường hợp thửa đất là bộ phận cấu thành của cả dãy phố, diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 25 m2, với chiều sâu và bề rộng thửa đất được tính từ chỉ giới xây dựng bằng hoặc lớn hơn 2,5 m.

+ Trường hợp thửa đất đơn lẻ, diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 50 m2, với chiều sâu và bề rộng thửa đất, được tính từ chỉ giới xây dựng bằng hoặc lớn hơn 05 m.

– Đối với thửa đất không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1 Điều này:

+ Thửa đất tiếp giáp với lộ giới nhỏ hơn 20 m, diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 36 m2, với chiều sâu và bề rộng thửa đất được tính từ chỉ giới xây dựng bằng hoặc lớn hơn 04 m.

+ Thửa đất tiếp giáp lộ giới bằng hoặc lớn hơn 20 m, diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 45 m2, với chiều sâu và bề rộng thửa đất được tính từ chỉ giới xây dựng bằng hoặc lớn hơn 05 m.

b) Khu vực xã: Diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 60 m, với chiều sâu và bề rộng thửa đất được tính từ chỉ giới xây dựng hoặc hành lang lộ giới bằng hoặc lớn hơn 04 m.
c) Diện tích tối thiểu tách thửa quy định tại Điểm a và b, Khoản 1 Điều này, không tính diện tích đất hành lang bảo vệ an toàn công trình.

Như vậy, theo quy định trên thì bạn cần xem xét thửa đất của mình thuộc khu vực nào để xác định diện tích tối thiểu được tách thửa.

Thứ hai, diện tích tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Quyết định 26/2018/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu, diện tích đối thiểu tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở như sau:

Điều 3. Quy định diện tích đất phi nông nghiệp được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa

2.Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Diện tích tối thiểu được tách thửa theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc theo dự án đầu tư hoặc nhu cầu khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

Như vậy, nếu đất bạn mua chung với người khác là loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa cần tuân theo các văn bản do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, quyết định.

Thứ ba, diện tích tách thửa đối với đất nông nghiệp

Căn cứ Điều 4 Quyết định 26/2018/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu, diện tích đối thiểu tách thửa đất nông nghiệp như sau:

Điều 4. Quy định diện tích đất nông nghiệp được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa

Đất trồng cây lâu năm và trồng cây hàng năm khác: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 150 m2, bề rộng bằng hoặc lớn hơn 06 m.
Đất trồng lúa, làm muối, nuôi trồng thủy sản: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 250 m2, bề rộng bằng hoặc lớn hơn 07 m.

Như vậy, dựa vào quy định trên thì bạn cần xem xét đất mua chung là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và cây hàng năm hay đất trồng lúa, làm muối, nuồi trồng thủy sản để xác định được diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa.

3. Các trường hợp không được tách thửa đất tại Bạc Liêu

Căn cứ Điều 6 Quyết định 26/2018/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu, các trường hợp không được phép tách thửa như sau:

Điều 6. Các trường hợp không được phép tách thửa

Đất thuộc dự án nhà ở, khu dân cư, tái định cư và khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Quy hoạch phân lô khi chưa có chủ trương chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
Chuyển mục đích đất nông nghiệp xây dựng nhà ở, công trình trên đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo quy định.

Theo đó, nếu thửa đất thuộc một trong những trường hợp nêu trên thì sẽ không được tách thửa mặc dù đủ điều kiện để được phép tách thửa.

4. Góp tiền mua đất chung nhưng không tách thửa được thì phải làm thế nào?

Hiện nay, có khá nhiều trường hợp hai hay nhiều người cùng góp vốn mua chung một mảnh đất và thỏa thuận để một người đại diện đứng tên trên sổ đỏ. Về mặt thực tế, những người góp vốn mua chung đất đều là những người có quyền sử dụng mảnh đất đó, có quyền đối với phần QSDĐ của mình. Tuy nhiên, về mặt pháp lý thì chỉ có người đứng tên trên sổ đỏ mới có và thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, những người còn lại vì chưa được pháp luật ghi nhận là người đồng sử dụng đất nên không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất.

Đối với trường hợp của bạn, bạn và một người anh có mua chung một mảnh đất và có thỏa thuận cho người anh đó đứng tên trên sổ đỏ. Nếu diện tích đất mua chung đó đủ các điều kiện để được tách thửa thì bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất cho phần QSDĐ của mình.

Trường hợp không thực hiện được thủ tục tách thửa vì không đạt được diện tích tối thiểu thì bạn có thể yêu cầu người đứng tên trên sổ đỏ làm hợp đồng chuyển nhượng/ tặng cho một phần quyền sử dụng đất cho bạn và yêu cầu ghi nhận bạn là người đồng sử dụng mảnh đất đó. Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng/ tặng cho QSDĐ phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất có nhiều người chung QSDĐ như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện…

Như vậy, theo quy định trên, sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ thông qua hợp đồng chuyển nhượng/ tặng cho một phần QSDĐ thì Giấy chứng nhận cũ do người anh của bạn đứng tên sẽ được hủy. Sau đó, bạn và người anh của bạn sẽ được cấp mỗi người 01 Giấy chứng nhận QSDĐ mới ghi tên bạn và người anh đó là những người có chung QSDĐ. Lúc nào, quyền sử dụng đất của bạn đã được nhà nước ghi nhận, sẽ giúp hạn chế các rủi ro đối với bạn.

Kết luận: Như vậy, trường hợp mua chung đất với người khác và để cho một người đại diện đứng tên trên sổ đỏ, khi những người mua còn lại muốn thực hiện quyền của người sử dụng đất thì cần thực hiện thủ tục tách thửa đất. Trường hợp đất không đủ điều kiện để tách thửa thì có thể làm hợp đồng tặng cho một phần quyền sử dụng đất để từ đó có căn cứ yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ ghi nhận những người có chung QSDĐ. Văn phòng Đất Sạch