Quy định về xử lý tài sản gắn liền trên đất với quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho Ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Như vậy, người vay quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để đảm bảo khoản vay của mình nêu đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Vấn đề tài sản được xây dựng trên đất sau thời điểm thế chấp, theo Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Vậy trong trường hợp giữa các bên không có thỏa thuận khác thì tài sản xây dựng trên quyền sử dụng đất theo như quy định pháp luật nêu trên sẽ cũng thuộc tài sản thế chấp.

Tuy nhiên, việc xác định tư cách chủ sở hữu tài sản trên đất sẽ dẫn đến 2 trường hợp khi xử lý tài sản thế chấp như sau:

Căn cứ khoản 1 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Cụ thể quy định này được hướng dẫn tại Khoản 19 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, ngày 22/2/2012 Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Theo đó:

Như vậy, trừ khi các bên có thỏa thuận khác nếu không theo quy định pháp luật nêu trên, tài sản sẽ bị xử lý đồng thời với quyền sử dụng đang thế chấp và người vay sẽ được ưu tiên thanh toán phần giá trị của tài sản này.

Khi đó căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.