QUY TRÌNH VÀ CÁC THỦ TỤC KHI MUA BÁN ĐẤT THỔ CƯ

Khi mua bán đất thổ cư nói riêng hay mua bán các loại hình bất động sản nói chung thì bạn cần nắm rõ những quy trình và thủ tục của giao dịch đó sẽ giúp quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn.

Bài viết dưới đây của https://datsach.net/ sẽ giúp bạn tìm hiểu kỹ hơn về quy trình và thủ tục cần thiết khi mua bán đất thổ cư.

Nhiều người vẫn hay nhầm lẫn giữa khái niệm đất thổ cư và đất nền? Vậy đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là cách gọi truyền thống để chỉ đất ở. Trên thực tế loại đất này trong quy định của pháp luật đất đai năm 2013 thì nó là nhóm đất thuộc đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư này sẽ là đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn.

Đất thổ cư là loại đất được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và được ký hiệu đất ODT hoặc ONT. Các loại đất thổ cư này có thể xây dựng nhà ở, các công trình gắn liền phục vụ cho đời sống. Đồng thời, nó bao gồm loại đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất được xây dựng theo quy định của pháp luật.

Đất nền và đất thổ cư là hai khái niệm khiến rất nhiều người nhầm lẫn bởi lẽ mọi người hay nói rằng đất nền và đất thổ cư thường đi liền với nhau. Chính điều đó khiến hai khái niệm này trở nên mơ hồ và khó hiểu hơn.

Đất nền là loại đất chưa chịu hoặc chịu ít sự tác động của con người như đào, san, lấp,… Tuy nhiên, về cơ bản, khi nói tới đất nền cũng chính là nói tới đất thổ cư dùng để xây nhà. Những công trình sinh hoạt phục vụ đời sống của con người.

Hiện nay, có nhiều dự án phân lô, tách lô để bán đất nền trên thị trường bất động sản. Đặc điểm nổi bật của đất nền dự án là cơ sở hạ tầng, hệ thống tiện ích, hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.

Để mua bán đất thổ cư thuận lợi và dễ dàng, tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra thì bạn cần lưu ý những điều kiện sau:

• Mảnh đất bạn đang mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Người thực hiện giao dịch với bạn phải là người có tên trong sổ đỏ hoặc là người được ủy quyền thực hiện giao dịch. Nếu được ủy quyền thì bạn cần kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng ủy quyền đó.

• Đảm bảo rằng mảnh đất bạn định mua hiện tại không xảy ra tranh chấp về đất đai với những người sử dụng đất liền kề hoặc những tranh chấp khác ( bạn có thể tra cứu trên internet, văn phòng công chứng hoặc hỏi thăm tại phòng địa chính, người sinh sống tại khu vực).

• Tại thời điểm chuyển nhượng, mảnh đất không bị cơ quan có thẩm quyền dùng để kê biên nhằm mục đích để đảm bảo cho việc thi hành án.

• Mảnh đất còn thời hạn theo quy định của pháp luật.

• Nếu chung lô đất thì cần tách lô trước khi tiến hành chuyển nhượng.

Giao dịch mua bán đất thổ cư sẽ tiến hành tại văn phòng công chứng hoặc tại phòng địa chính của địa phương. Khi tiến hành thủ tục mua bán thì hai bên cần phải chuẩn bị những giấy tờ cần thiết dưới đây.

Khi đến cơ sở tiến hành chuyển nhượng để hoàn tất thủ tục mua bán đất thổ cư thì người bán cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Nếu được ủy quyền thực hiện giao dịch thì cần cung cấp hợp đồng ủy quyền hợp pháp.

• Sổ hộ khẩu thường trú của cả vợ và chồng

• Chứng minh thư, thẻ căn cước công dân có giá trị tại thời điểm chuyển nhượng của cả vợ và chồng.

• Trích lục thửa đất.

• Chứng từ nộp thuế đất.

• Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

• Một số giấy tờ khác có liên quan…

Để hoàn tất thủ tục mua bán đất thổ cư thì người mua cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

• Chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân có giá trị tại tời điểm chuyển nhượng.

• Hợp đồng ủy quyền mua hợp pháp nếu người mua không trực tiếp tham gia vào giao dịch mua bán.

• Sổ hộ khẩu thường trú.

• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với những trường hợp chưa kết hôn và giấy đăng ký kết hôn với những trường hợp đã kết hôn.

Hai bên mua và bán cần chuẩn bị các những giấy tờ như đã nêu trên để làm hộ sơ chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng cần phải được công chứng và chứng thực thì mới có được công nhận và có giá trị pháp lý. Vì vậy, hai bên cần đến văn phòng quản lý đất đai, UBND xã/phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng để tiến hành làm thủ tục. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng thì sẽ không được pháp luật công nhận và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ của các bên tham gia thực hiện giao dịch thì văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra và thẩm định các giấy tờ để đảm bảo những giấy tờ hai bên cung cấp đều hợp lệ và có giá trị pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Yêu cầu bổ sung giấy tờ nếu cần thiết để giao dịch diễn ra thuận lợi hơn.

Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên hoặc có thể hai bên soạn thảo rồi nộp tại văn phòng đăng ký. Hai bên sẽ xem lại và điều chỉnh sao cho hợp lý nhất và đảm bảo quyền lợi của cả 2 bên, đặc biệt đảm bảo về mặt pháp lý.

Sau khi đã thống nhất, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất thổ cư có sự chứng kiến, và công chứng của văn phòng đăng ký.

Sổ hồng nhà đất được xem là giấy tờ pháp lý có giá trị cao nhất về quyền sở hữu, quyền định đoạt… của chủ sở hữu. Sau khi đã có bộ giấy tờ đầy đủ của việc mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch của mình.

Các bước và công việc cần làm gồm có:

• Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN.

• Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước.

• Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.

• Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.

• Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định.

Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về bên nào có nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thì thông thường cả bên bán và bên mua sẽ có nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí. Thông thường sẽ được tính như sau:

Người mua sẽ nộp lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x khung giá đất

(Khung giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi có đất tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.)

Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân theo cách tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi năm 2012 thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế, hai bên có thể tự thỏa thuận bên nào có nghĩa vụ nộp thuế.

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ thì trong thời hạn 15 ngày.