Lĩnh vực thẩm định giá, bao gồm cả thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam bắt đầu xuất hiện từ những năm 90 của thế kỷ trước. Tuy nhiên, tới năm 2002, sau khi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 và đến năm 2012 Luật giá đã được Quốc hội thông qua ngày 20/6/2012 thì lĩnh vực này mới chính thức được “luật hóa” và trở thành một ngành dịch vụ tại Việt Nam.
Bất động sản là gì?
Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác do pháp luật quy định…Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Thẩm định giá, định giá bất động sản là gì?
Thẩm định giá hay còn gọi là định giá được hiểu là hoạt động đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định, theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc Quốc tế.
Từ đó ta có thể hiểu rằng: thẩm định giá, định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất…đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thực tế hiện nay, giá bất động sản trên thị trường phụ thuộc chính vào quan hệ cung – cầu (nguồn cung – nhu cầu). Khi nhu cầu lớn hơn nguồn cung, giá bất động sản sẽ được đẩy lên cao và ngược lại. Ngoài ra, giá thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố như: đầu cơ bất động sản; độc quyền phân phối; cạnh tranh không lành mạnh; các vấn đề tiện ích xung quanh khu bất động sản như: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, khu mua sắm – thương mại… và cả những đầu tư của Nhà nước nhằm nâng cấp cơ sở hạ tầng của khu dân cư xung quanh khu bất động sản đó.
Thị trường bất động sản là gì?
Thị trường bất động sản chính là môi trường bao gồm: không gian, thời gian, địa điểm cụ thể. Môi trường đó diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp và các dịch vụ trung gian như: môi giới, tư vấn, định giá… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường. Các hoạt động đó được tuân theo quy định của pháp luật và có sự điều tiết của Nhà nước.
Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều được tham gia giao dịch trên thị trường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước. Chẳng hạn như, đất đai mà người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp…
Mục đích của thẩm định giá, định giá bất động sản
Cũng giống như nhu cầu thẩm định giá các tài sản khác, việc thẩm định giá bất động sản thường phục vụ các mục đích sau:
- Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng với Ngân hàng, cơ quan tín dụng, đơn vị cho vay.
- Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh
- Thành lập doanh nghiệp mới, cổ phần hóa doanh nghiệp
- Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp
- Tư vấn và lập dự án đầu tư
- Đền bù, mua bảo hiểm tài sản, khiếu nại
- Phân chia, thừa kế tài sản
- Hạch toán kế toán, tính thuế
- Các mục đích khác
Phương pháp thẩm định giá, định giá Bất động sản
Hiện nay các phương pháp thẩm định giá bất động sản hay còn gọi là cách định giá bất động sản tại Việt Nam đã được quy định tại Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính (về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam). Bao gồm 5 phương pháp thẩm định giá, định giá bất động sản như sau:
- Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp
- Phương pháp chi phí (hay còn gọi là phương pháp giá thành)
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
- Phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu)
Phí thẩm định giá Bất động sản
Chi phí thẩm định giá bất động sản chính là phí dịch vụ để thuê một đơn vị có đủ chức năng về pháp lý và chuyên môn tiến hành Thẩm định giá trị bất động sản đó. Mức phí này hoàn toàn khác với giá trị của bất động sản được công bố sau khi tiến hành thẩm định giá. Thông thường phí thẩm định giá bất động sản sẽ được tính trên tổng giá trị Bất động sản đó. Ví dụ như:
- Bất động sản có giá trị <5 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 2.500.000đ
- Doanh nghiệp có giá trị 5 – 10 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 4.700.000đ
- Doanh nghiệp có giá trị 10 – 20 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 6.700.000đ
- Doanh nghiệp có giá trị 20 – 30 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 10.000.000đ
- Doanh nghiệp có giá trị 30 – 40 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 12.800.000đ
- Doanh nghiệp có giá trị 40 – 50 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 15.500.000đ
Hồ sơ thẩm định giá Bất động sản bao gồm những gì?
Hồ sơ thẩm định giá bất động sản: là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá, bao gồm một số loại tài liệu cơ bản như sau:
- Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán, sơ đồ vị trí Bất động sản và các bản vẽ khác
- Bản vẽ hoàn công, hồ sơ quyết toán công trình xây dựng
- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của Bất động sản.
Ngoài ra, tùy thuộc vào loại hình bất động sản cụ thể và mục đích thẩm định giá thì sẽ có những giấy tờ pháp lý cần thiết kèm theo.
Quy trình thẩm định giá bất động sản
- Bước 1: Tiếp nhận thông tin và xác định nhu cầu
Chuyên viên Kinh doanh, CSKH sẽ tiếp nhận thông tin của khách hàng, từ đó xác định nhu cầu thẩm định giá của khách hàng và hướng dẫn khách hàng hoàn thiện một bộ hồ sơ thẩm định giá trước khi tiến hành dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng. Đồng thời, Chuyên viên KD hoặc CSKH sẽ báo giá sơ bộ giá trị tài sản cần định giá và chi phí thẩm định dự kiến cho khách hàng.
- Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá
Sau khi tiếp nhận nhu cầu và các thông tin từ khách hàng, các thẩm định viên và chuyên viên kinh doanh Hoàng Quân sẽ xây dựng kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.
- Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Sau khi Hoàng Quân nhận đủ bộ hồ sơ thẩm định giá từ khách hàng, các chuyên gia/thẩm định viên thuộc Phòng Thẩm định sẽ tiến hành khảo sát thực tế. Khảo sát thực tế bất động sản bao gồm: diện tích khu đất, nhà, công trình xây dựng trên đất, xác định vị trí tài sản cần thẩm định, chiều dài đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống…vv. Tham khảo sát các giao dịch thực tế của khu vực xung quanh và phân tích thêm thông tin từ kho dữ liệu của công ty. Tham khảo các thông tin về giá trị bất động sản trên thị trường: thông qua các kênh online và offline
- Bước 4: Hoàn thành báo cáo thẩm định giá
Lập báo cáo thẩm định giá theo quy định của pháp luật và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
- Bước 5: Kiểm soát
Sau khi Thẩm định viên lập báo cáo thẩm định, báo cáo sẽ được chuyển sang Phòng Kiểm soát và các Kiểm soát viên sẽ kiểm tra lại toàn bộ hình thức và nội dung của báo cáo bao gồm: giá trị thẩm định tài sản, thông tin pháp lý, kỹ thuật của tài sản, thông tin khách hàng, mục đích thẩm định, phương pháp thẩm định, … trước khi phát hành báo cáo và chứng thư thẩm định giá cho khách hàng.
- Bước 6: Phát hành Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá
Dịch vụ thẩm định giá, định giá bất động sản là một trong những lĩnh vực chuyên sâu của Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân. Chúng tôi luôn tự tin với thế mạnh của mình như: gần 20 năm hoạt động trong ngành thẩm định giá, kho dữ liệu thông tin dồi dào, đội ngũ chuyên gia thẩm định đông đảo, có trình độ cao, quy trình thẩm định nhanh, chặt chẽ, tối giảm chi phí thẩm định…
Tây Ninh 
Facebook 
Youtube 
Tiktok