Hiện nay nhu cầu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang được nhiều chủ thể quan tâm. Tuy nhiên để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì không dễ dàng. Vậy điều kiện, trình tự thủ tục để chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở là như thế nào.
Luật tư vấn P&P xin cung cấp tới quý khách hàng thủ tục chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở.
Cơ sở pháp lý
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 91/2019/NĐ-CP
– Nghị định 45/2014/NĐ-CP
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Thông tư 30/2019/TT-BYNMT
Thế nào là đất vườn, đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất
– Đất vườn là loại hình đất được sử dụng để trồng cây lâu năm hay trồng hoa màu. Đất vườn có thể nằm liền kề hoặc nằm cùng một thửa đất với đất thổ cư (đất ở). Trên đất vườn bạn sẽ không thể xây nhà ở hay xây dựng các công trình mang tính chất khác ngoài việc canh tác, trồng trọt.
– Đất ở hay còn gọi đất thổ cư là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Theo quy định tại Luật đất đai 2013
– Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Khi nào cần thực hiện chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
– Do nhu cầu về nhà ở của người dân càng ngày càng cao
– Khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở thì mảnh đất sẽ có giá trị cao hơn
Điều kiện để chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
Điều kiện 1: Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Điều kiện 2: Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều kiện 3: Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013
Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì có phải xin phép hay không
– Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất…
Như vậy, pháp luật đất đai chưa có quy định đất nào là đất vườn. Vì thế căn cứ vào mục đích sử dụng đất vườn có thể thuộc loại đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Mặt khác cũng theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Vì thế, trong trường này, để chuyển sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân cần phải xin phép và phải được sự đồng ý của của UBND cấp huyện nơi có đất thì mới được chuyển mục đích sử dụng đất đai.
Chế tài xử phạt khi chuyển từ đất vườn sang đất ở mà không xin phép với cơ quan quản lý nhà nước
– Theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 13 Nghị định 91/2019/NĐ-CP trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với ở nông thôn.
Thành phần hồ sơ chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Bản sao công chứng sổ hộ khẩu
– Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân, căn cước công dân
Số lượng 01 bộ
Thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
Được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013
– UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
– UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.
Chủ thể thực hiện
– Cá nhân, Hộ gia đình có đất muốn chuyển đổi
– Tổ chức có đất muốn chuyển đổi
Thời gian thực hiện
+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày..
Một số lưu ý khi chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
+ Đất phải có trích lục bản đồ
+ Đất không có tranh chấp, kê biên để thi hành án
+ Đất phải được sử dụng ổn định lâu dài
+ Đất đã được cấp sổ đỏ
+ Nộp các khoản tiền theo thông báo (Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích…)
Phí khi thực hiện chuyển đổi đất từ đất vườn sang đất ở
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở
Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
– Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
– Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:
– Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Khách hàng cần cung cấp
– Thông tin cần cung cấp
+ Thông tin về thửa đất
+ Thông tin về chủ sở hữu đất
Tài liệu cần cung cấp
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
+ Bản sao sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân, căn cước công dân
+ Bản sao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( trong trường hợp nhận chuyển nhượng), Hợp đồng tặng cho quyền sử đất ( trong trường hợp tăng cho)
Công việc của chúng tôi
– Tư vấn các thủ tục, vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
– Nhận tài liệu từ quý khách.
– Soạn thảo hồ sơ đầy đủ, hoàn chỉnh
– Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
– Làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
– Nhận kết quả và bàn giao bản gốc cho quý khách
Tây Ninh 
Facebook 
Youtube 
Tiktok