BÀI GIẢNG VỀ XIN PHÉP XÂY DỰNG

Nội dung chính

1. KHÁI NIỆM GIẤY PHÉP XÂY DỰNG LÀ GÌ?

Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

1.1. Giấy phép xây dựng gồm những loại giấy phép quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:

– Căn cứ vào nội dung có thể phân loại giấy phép xây dựng thành 03 loại trên

+ Giấy phép xây dựng mới;

+ Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

+ Giấy phép di dời công trình.

– Căn cứ vào thời hạn, Giấy phép chia làm 02 loại:

+ Giấy phép xây dựng theo thời hạn

+ Giấy phép xây dựng được cấp theo giai đoạn

1.2. Giấy phép xây dựng gồm những loại nào?

– Giấy phép xây dựng mới.

Loại giấy phép này được cấp cho các chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng mới công trình. Giấy phép xây dựng được chia ra làm hai loại giấy:

+ Giấy phép xây dựng có thời hạn: Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

+ Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.

Như vậy, theo Luật Xây dựng 2014, quy định về Giấy phép xây dựng còn có Giấy phép xây dựng có thời hạn và Giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Theo đó, Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là cấp phép xây dựng cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.

– Giấy phép sửa chữa, cải tạo.

Pháp luật quy định đối với những trường hợp có nhu cầu sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, diện tích của công trình, dự án thì người dân sẽ cần phải xin giấy phép. Trong trường hợp thay đổi mặt ngoài của công trình kiến trúc giáp đường làm ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình, công trình sử dụng thay đổi thì phải xin phép xây dựng.

Các chủ thể sẽ cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ cần thiết để nộp cơ quan thẩm quyền để được xem xét đề nghị. Với các hồ sơ hợp lệ thì sẽ được hẹn nhận giấy phép trong vòng 15 ngày với nhà ở riêng lẻ, 30 ngày với công trình khác. Các hồ sơ chưa hợp lệ thì cần phải bổ sung hoặc sửa đổi giấy tờ phù hợp.

– Giấy phép di dời công trình.

Những trường hợp cụ thể mà các chủ thể cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình như sau:

+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu đô thị cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.

+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong trung tâm của cụm xã cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.

+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu bảo tồn, khu di tích văn hóa – lịch sử cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.

Các chủ đầu tư về công trình cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về di dời công trình. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ, lệ phí cần thiết mới được cấp giấy phép.

2. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA GIẤY PHÉP XÂY DỰNG LÀ GÌ?

Tên công trình thuộc dự án.

Tên, địa chỉ của chủ đầu tư (riêng với trường hợp nhà ở riêng lẻ mà hộ gia đình, cá nhân tự xây hoặc thuê người khác xây thì chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân đó).

Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình với công trình theo tuyến.

Loại, cấp công trình xây dựng.

Cốt xây dựng công trình.

Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.

Mật độ xây dựng (nếu có).

Hệ số sử dụng đất (nếu có).

Riêng với công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ, công trình công nghiệp, ngoài các nội dung quy định từ (1) đến (8) thì còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (còn gọi là tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tum, tầng kỹ thuật), chiều cao tối đa toàn công trình.

Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

3. ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy định tại các Điều 91, 92, 93 và Điều 94 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Luật Kiến trúc năm 2019 và Luật số 62/2020/QH14.

Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành có liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng. Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật về quy hoạch, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 héc ta (nhỏ hơn 02 héc ta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.

Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.

Cấp giấy phép xây dựng nhà ở là vô cùng cần thiết bởi các nguyên nhân

– Khi xây dựng nhà ở hay các công trình thì các chủ đầu tư đều phải đề nghị về việc xin giấy phép xây dựng. Ngoại trừ những trường hợp mà pháp luật quy định được miễn.

– Việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở là thủ tục pháp lý bắt buộc với các công trình xây dựng nhà ở và đã được pháp luật Việt Nam quy định và có hiệu lực thi hành.

– Việc xin cấp giấy phép xây dựng góp phần làm giảm thiểu được rủi ro khi xảy ra các tranh chấp kiện tụng, liên quan đến xây dựng công trình.

– Việc xin cấp giấy phép xây dựng đã tạo điều kiện để các dự án xây dựng được thực hiện một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất.

– Giấy phép xây dựng đã giúp cơ quan nhà nước đảm bảo việc xây dựng theo quy hoạch; Giám sát sự hình thành và phát triển của cơ sở hạ tầng và bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và môi trường. Thông qua việc xin cấp giấy phép xây dựng đã góp phần phát triển nền kiến trúc hiện đại mà vẫn giữ gìn được bản sắc dân tộc.

– Đối với hoạt động đất đai sẽ cần phải chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức trước khi xin phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

– Trong trường hợp nếu các chủ đầu tư không thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở thì đối với việc cố tình thực hiện sẽ được cơ quan chức năng nhà nước xử lý và hủy bỏ chế độ vận hành.

4. TRƯỜNG HỢP PHẢI XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ

Căn cứ quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021) thì các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp sau đây:

Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

5. MỨC PHẠT KHI XÂY DỰNG NHÀ Ở KHÔNG CÓ GIẤY PHÉP

Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng như sau:

– Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại khu vực nông thôn.

– Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng tại khu vực đô thị.

Lưu ý: Khu vực đô thị gồm khu vực nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (theo khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009). Khu vực nông thôn là khu vực còn lại.

6. THÀNH PHẦN HỒ SƠ

– Thực hiện theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ. Lưu ý: Bản vẽ xin phép xây dựng thể hiện theo khổ giấy A3, A2, A1,…

Riêng các Quận nộp hồ sơ trực tuyến thường sử dụng bàn A3 để thuận lợi trong việc chụp thành file PDF nhằm thực hiện đính kèm hồ sơ trên phần mềm

– Thiết kế phải tuân thủ theo Quyết định số 56/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về quy chế quản lý kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh.

6.1. Nhà ở riêng lẻ: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ:

(1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ.

(2) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.

(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:

– Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;

– Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;

– Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;

– Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.

Lưu ý: Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

6.2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với nhà ở riêng lẻ:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ.

– Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế

a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
c) Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

– Đơn cam kết tháo dỡ công trình khi nhà nước thực hiện quy hoạch

*Ngoài các tài liệu quy định nêu trên, hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng còn phải bổ sung thêm các tài liệu khác đối với các trường hợp sau:

Bản chụp hoặc tệp tin chứa bản chụp chính báo cáo kết quả thẩm định thiết kế của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình theo quy định phải được thẩm định thiết kế.
Bản chụp hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức, cá nhân thiết kế, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng, đối với công trình chưa được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế.

– Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 03 tầng và có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2, hộ gia đình có thể tự tổ chức thiết kế và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.

Bản chụp hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ có công trình liền kề.
Đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ có ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình phải được đơn vị có tư cách pháp nhân thực hiện kiểm định hiện trạng, xác nhận đủ điều kiện sửa chữa, cải tạo hoặc đề xuất biện pháp gia cố (nếu có) để đảm bảo an toàn công trình và các công trình lân cận theo quy định.
Đối với công trình xây chen có tầng hầm, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

7. VỀ TRÌNH TỰ NỘP, TRA CỨU VÀ GIẢI QUYẾT HỒ SƠ:

7.1. Hình Thức Nộp: Trực tiếp hoặc Trực tuyến

7.2. Đối với hồ sơ nộp trực tuyến

– Bước 1: Truy cập địa chỉ: https://cpxd-tpthuduc.tphcm.gov.vn

– Bước 2: Chọn chức năng “Nộp hồ sơ” tại trang chủ để nộp hồ sơ trực truyến.

– Bước 3: Chọn loại hồ sơ theo nhu cầu của người nộp.

– Bước 4: Điền thông tin cá nhân của chủ đầu tư; thông tin về thửa đất và công trình đề nghị cấp phép xây dựng; thông tin về đơn vị thiết kế

– Bước 5: Tải lên hồ sơ đính kèm.

– Bước 6: Chọn một trong hai hình thức nhận kết quả (nhận qua bưu điện hoặc nhận trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ).

– Bước 7: Chọn “Gửi hồ sơ” để hoàn thành và nhận mã số để tra cứu hồ sơ.

7.2.1 Trình tự, thời gian giải quyết hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng đối với hồ sơ trực tuyến:

– Trình tự: Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân từng Quận, Phòng Quản lý đô thị thành phố Quận sẽ thực hiện theo trình tự đã được thiết kế trên phần mềm đảm bảo việc tham mưu đề xuất và ban hành Giấy phép xây dựng theo đúng quy định.

– Thời gian: Theo quy định tại Quyết định số 2543/QĐ-UBND ngày 15 tháng 7 năm 2020 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt quy trình nội bộ giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền tiếp nhận của Ủy ban nhân dân quận, huyện.

Thường với thời gian do thụ lý chủ động, tính từ thời điểm mở hồ sơ trên hệ thống. thời gian tính từ lúc mở đến khi hoàn tất quy trình xử lý nội bộ của thụ lý tổ cấp phép ít là 15 ngày, nhiều có thể lên đến 1 tháng.

Hiện trạng cấp phép thành phố Thủ Đức, hồ sơ sau khi nôp trực tuyến, có trường hợp sau hơn 1 tháng thụ lý mới mở trên hệ thống dữ liệu,

7.2.2 Tra cứu hồ sơ, thanh toán lệ phí và nhận kết quả:

– Sau khi hoàn thành việc nộp hồ sơ, người dân có thể tra cứu tình trạng của hồ sơ bằng chức năng “Tra cứu hồ sơ” tại trang chủ.

– Sau khi Giấy phép xây dựng được ký, người dân sẽ nhận được tin nhắn qua điện thoại và thư điện tử chứa đường dẫn để truy cập tiến hành thanh toán lệ phí qua cổng thanh toán trực tuyến.

– Sau khi thanh toán thành công, người dân sẽ nhận hồ sơ bằng một trong hai hình thức đã lựa chọn khi nộp hồ sơ.

7.3. Đối với trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp:

7.3.1 Trình tự, thời gian giải quyết hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng đối với hồ sơ trực tiếp:

– Trình tự: Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân từng Quận, Phòng Quản lý đô thị thành phố Quận sẽ thực hiện theo trình tự đã được thiết kế trên phần mềm đảm bảo việc tham mưu đề xuất và ban hành Giấy phép xây dựng theo đúng quy định.

– Thời gian: Theo quy định tại Quyết định số 2543/QĐ-UBND ngày 15 tháng 7 năm 2020 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt quy trình nội bộ giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền tiếp nhận của Ủy ban nhân dân quận, huyện.

7.3.2 Tra cứu hồ sơ, thanh toán lệ phí và nhận kết quả:

– Sau khi hoàn thành việc nộp hồ sơ, người dân có thể tra cứu tình trạng của hồ sơ bằng chức năng “Tra cứu hồ sơ” tại trang chủ.

– Sau khi thanh toán thành công, người dân sẽ nhận hồ sơ bằng một trong hai hình thức đã lựa chọn khi nộp hồ sơ.

8. PHẦN CHUYÊN MÔN KỸ THUẬT:

8.1. Loại, cấp công trình xây dựng là gì, căn cứ

Công trình xây dựng được phân theo loại và cấp công trình.

Loại công trình được xác định theo công năng sử dụng gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình quốc phòng, an ninh.
Cấp công trình được xác định theo từng loại công trình căn cứ vào quy mô, mục đích, tầm quan trọng, thời hạn sử dụng, vật liệu sử dụng và yêu cầu kỹ thuật xây dựng công trình.

Cấp công trình gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV và các cấp khác theo quy định của Chính phủ.

8.2. Cốt xây dựng công trình là gì, căn cứ

Cốt xây dựng là cao độ xây dựng tối thiểu bắt buộc phải tuân thủ được chọn phù hợp với quy hoạch về cao độ nền và thoát nước mưa.

8.3. Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng là gì, căn cứ

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

8.4. Mật độ xây dựng là gì, căn cứ

Mật độ xây dựng là con số thể hiện trong quy định cấp phép, tương ứng với diện tich đất

8.5. Hệ số sử dụng đất là gì, căn cứ.

Hệ số sử dụng đất nhà liên kế bằng tổng diện tích sàn xây dựng (được tính theo số tầng, mật độ, khoảng lùi nhà liên kế được quy định tại các d9ie63m3, 4, 6 của phụ lục 18 văn bản 56) chia cho diện tích đất phù hợp quy hoạch.

Hệ số sử dụng đất đối với nhà liên kế có thể khác hệ số sử dụng đất trung bình của ô chức năng.

Trong trường hợp đồ án quy hoạch phân khu có quy định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất xây dựng, hệ số sử dụng đất nhà liên kế không được vượt quá hệ số sử dụng đất nêu trên

8.6. Khoảng Lùi xây dựng:

Yêu cầu về khoảng lùi

Nhà ở liên kế phải xây dựng tuân theo chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ.

Khoảng lùi tối thiểu của mặt tiền của nhà ở liên kế so với chỉ giới đường đỏ phụ thuộc chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới, được lấy theo quy định về quy hoạch xây dựng [1].

Nhà ở liên kế được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ hoặc có khoảng lùi tuỳ theo quy hoạch cụ thể của từng tuyến đường phố (xem Hình 1a). Trong trường hợp xây lùi hơn so với chỉ giới đường đỏ thì phần diện tích nằm trong khoảng lùi này thuộc quyền sử dụng của chủ sở hữu. Dọc theo chỉ giới đường đỏ của ngôi nhà được phép làm hàng rào (xem Hình 1b).

Mặt tiền nhà liên kế mặt phố có sân vườn phải lùi vào một khoảng tối thiểu là 2,4 m so với chỉ giới xây dựng (xem Hình 1c).

Đơn vị tính bằng milimét

a) Nhà liên kế mặt phố sau tuyến phố

b) Nhà liên kế mặt phố sau hàng rào

c) Nhà liên kế mặt phố có sân vườn

“…PHỤ LỤC 18…

Khoảng lùi xây dựng công trình:

Khoảng lùi nhà liên kế cần đảm bảo các yêu cầu sau:

6.1. Đối với lô đất có diện tích trên 50m2, có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới:

a) Trường hợp D ≥ 16m: công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 2m;
b) Trường hợp 9m ≤ D < 16m: công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 1m;
c) Trường hợp D < 9m: khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.

6.2. Tại các trục đường thương mại – dịch vụ (được xác định tại phụ lục 04),

nhà liên kế xây dựng sát ranh lộ giới phải được thiết kế có khoảng lùi tại mặt tiền Tầng 1 (Tầng trệt) và lửng tại trệt nếu có nhằm tăng khả năng tiếp cận và tạo hành lang đi bộ. Khoảng lùi nêu trên căn cứ vào quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết đô thị, thiết kế đô thị. Nếu chưa được quy định thì phải đảm bảo tối thiểu 3,0m so với ranh lộ giới; trường hợp lô đất có chiều sâu D < 6m thì cần đảm bảo tối thiểu 50% khoảng lùi theo quy định.

6.3. Điều kiện xác định dãy nhà ở liên kế có khoảng lùi:

Nhà ở liên kế có khoảng lùi trên một hoặc nhiều đoạn phố được xác định khi thỏa điều kiện sau: các căn nhà có vị trí liền kề nhau trên đoạn phố đang xem xét có chỉ giới xây dựng (hiện trạng hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền về quản lý hoạch kiến trúc hướng dẫn) lùi so với ranh lộ giới và chiều dài liên tục của dãy nhà nêu trên tối thiểu 15m; nếu dãy nhà có khoảng lùi này chiếm trên một nửa số lượng căn nhà của đoạn phố đó thì cơ quan có thẩm quyền về quản lý quy hoạch

– kiến trúc cần xem xét xác định khoảng lùi chung cho toàn đoạn phố. Trường hợp các khoảng lùi hiện hữu không thống nhất, khoảng lùi chung được xác định bằng trị số trung bình của các khoảng lùi hiện hữu, nếu là số lẻ thì làm tròn đến 0,5m.”

8.7 Các loại nhà ở riêng lẻ:

Nhà ở riêng lẻ

Công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở, thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở.

Nhà ở liên kế

Loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.

Nhà ở liên kế có sân vườn thì kích thước tối thiểu (tính từ mặt nhà đến chỉ giới đường đỏ) của sân trước là 2,4 m và thống nhất theo quy hoạch chi tiết được duyệt. Trường hợp có thêm sân sau thì kích thước tối thiểu của sân sau là 2,0 m.

Nhà ở liên kế mặt phố (nhà phố)

Loại nhà ở liên kế, được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt. Nhà liên kế mặt phố ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ và các dịch vụ khác.

9.7. Về thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng (theo Quyết định số 26/2017/QĐ-UBND do UBND tp Hồ Chí Minh ký ngày 20 tháng 6 năm 2017 về việc quy định một số nội dubg về cáp phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh)

Phân cấp cho Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng sau:
a) Công trình cấp I, cấp II (xác định theo quy định về phân cấp công trình).
b) Công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng. Trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, Sở Xây dựng tổng hợp đề xuất, trình Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận trước khi cấp Giấy phép xây dựng.

Đối với công trình tôn giáo đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc tổng hợp, báo cáo đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và cấp Giấy phép quy hoạch sẽ là cơ sở để chủ đầu tư triển khai thiết kế phòng cháy chữa cháy, môi trường, thiết kế bản vẽ thi công, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và cấp Giấy phép xây dựng mà không cần phải báo cáo, xin ý kiến Ủy ban nhân dân thành phố thêm lần nữa.

c) Công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình xây dựng theo tuyến nằm trên địa giới hành chính từ hai quận, huyện trở lên; công trình (trừ nhà ở riêng lẻ) dọc các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này; công trình theo quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng và các công trình khác do Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp.
Phân cấp cho các Ban Quản lý đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới Nam thành phố, Ban Quản lý Đầu tư – Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Ban Quản lý Đầu tư – Xây dựng Khu đô thị Tây Bắc thành phố; Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh, Ban Quản lý Khu Công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh (đã xác định nhiệm vụ và quyền hạn về lĩnh vực quản lý xây dựng trong Quy chế tổ chức và hoạt động được cấp có thẩm quyền ban hành) được cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình trong phạm vi ranh đất được giao quản lý (trừ nhà ở riêng lẻ; công trình cấp đặc biệt; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng; các công trình tín ngưỡng, tôn giáo; công trình quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động).
Ủy ban nhân dân quận, huyện: tổ chức thực hiện cấp Giấy phép xây dựng theo thẩm quyền đã được quy định tại Khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, bao gồm: nhà ở riêng lẻ; công trình tín ngưỡng, quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động (trừ các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về viễn thông) và các công trình còn lại thuộc phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý (trừ các công trình đã được Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp cho Sở Xây dựng và Ban Quản lý các khu chức năng quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này).
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi Giấy phép xây dựng do mình cấp.

8.8 Quy mô công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn

Quy mô công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn phải hài hòa với kiến trúc, cảnh quan khu vực nhưng không được vượt quá 03 tầng (xác định theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật hiện hành). Trường hợp hiện trạng công trình, nhà ở riêng lẻ có sẵn (hiện hữu) đã có tầng hầm thì được xét cấp phép xây dựng, cải tạo gia cố lại tầng hầm nhưng không gây sạt lở, làm ảnh hưởng đối với công trình lân cận.
Đối với nhà ở riêng lẻ có sẵn (hiện hữu) nằm trong phần đất dành cho đường giao thông (giới hạn trong phạm vi chỉ giới đường đỏ) thì được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc xây dựng lại với quy mô tối đa không quá 03 tầng.
Đối với nhà ở riêng lẻ có sẵn (hiện hữu) nằm trong khu vực đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư mà hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng và sử dụng ổn định nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, không có tranh chấp, khiếu nại, được Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn thẩm tra, xác nhận, thì được xử lý như sau:
a) Trường hợp nhà ở đã tồn tại trước thời điểm đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố thì được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc xây dựng lại với quy mô tối đa không quá 03 tầng.
b) Trường hợp nhà ở xây dựng sau ngày đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố thì chỉ được phép sửa chữa, cải tạo (như: nâng nền; nâng mái, thay mái; thay sàn bằng vật liệu nhẹ lắp ghép hợp chuẩn; xây lại vách) không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn của căn nhà và không được phép thay đổi công năng sử dụng.
Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ có sẵn (hiện hữu) nằm trong khu vực quy hoạch thực hiện các dự án đường sắt đô thị:
a) Trường hợp ranh hướng tuyến và hành lang an toàn đường sắt được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố và đã xác định mốc giới ngoài thực địa thì không được phép xây dựng; chỉ được phép sửa chữa, cải tạo gia cố lại theo hiện trạng căn nhà (không thay đổi quy mô, diện tích, kết cấu căn nhà cũ; nhưng có thể nâng nền, xây lại vách; nâng mái, thay lại sàn, mái bằng vật liệu nhẹ lắp ghép hợp chuẩn) không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn của căn nhà và không được phép thay đổi công năng sử dụng.
b) Trường hợp ranh hướng tuyến và hành lang an toàn đường sắt được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa xác định mốc giới ngoài thực địa thì được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc xây dựng lại với quy mô tối đa không quá 03 tầng.
Đối với công trình, nhà ở có sẵn (hiện hữu) nằm trong khu vực hành lang bảo vệ cầu: Không được phép xây dựng mới làm tăng quy mô diện tích, kết cấu công trình; chỉ được phép sửa chữa, cải tạo (nâng nền, xây lại vách; nâng mái, thay lại sàn, mái bằng vật liệu nhẹ lắp ghép hợp chuẩn) nhưng không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và an toàn công trình.
Đối với việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp, xây dựng lại cửa hàng xăng dầu hiện hữu đã tồn tại, hoạt động từ ngày 16 tháng 3 năm 2007 trở về trước được xét cấp Giấy phép xây dựng trên cơ sở các tiêu chí quy định tại Quyết định số 17/2012/QĐ-UBND ngày 09 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại cửa hàng xăng dầu hiện hữu đã hoạt động từ ngày 16 tháng 3 năm 2007 trở về trước tại thành phố Hồ Chí Minh và Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 01: 2013/BCT ban hành kèm theo Thông tư số 11/2013/TT-BCT ngày 18 tháng 6 năm 2013 của Bộ Công Thương ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về yêu cầu thiết kế cửa hàng xăng dầu.

9.9. Làm bản vẽ kỹ thuật: thực hành

Bản vẽ cấp phép xây dựng là hồ sơ được giám sát bởi các cơ quan chức năng quản lý xây dựng tại địa phương, nên khi thi công chủ nhà tuyệt đối phải tuân thủ theo nội dung đã được cấp phép. Một số trường hợp do ban đầu KTS tư vấn bản vẽ kiến trúc cho chủ nhà không thõa mãn các điều kiện để xin được cáp phép nên đến khi thực hiện hồ sơ xin cấp phép xây dựng phải điều chỉnh bản vẽ. đến lúc thi công thì do sơ suất cả chủ nhà và thầu thi công lại thực hiện theo bản vẽ kiến trúc ban đầu, khác với bản vẽ được cấp. lúc này chủ nhà sẽ vướng không ít rắc rối do thi công trái phép như bị đình chỉ công trình, bị phạt tiền, bị phá dỡ

Do đó kinh nghiệm thì ngay khi nhận được bản vẽ cấp phép xây dựng, chủ nhà nên yêu cầu kiến trúc sư kiểm tra, rà soát lại bản vẽ thiết kế ban đầu so với bản vẽ được cấp phép. Các yếu tố quan trong cần kiểm tra gồm:

– Ranh lộ giới và khoảng lùi.

– Ranh mật độ xây dựng.

– Chiều cao sàn tầng 1.

– Số tầng và chiều cao tầng.

– Dàn hoa, mái che cầu thang.

– Độ vươn ban công, ô văng.

– Tầng lửng, tầng hầm (nếu có)

9. TỔ HỢP CÁC BỘ MÔN LIÊN QUAN ĐẾN CẤP PHÉP XÂY DỰNG:

– Bản đồ địa chính, bản đồ cập nhật cấp sổ: kỹ thuật đọc, hiểu giấy chứng nhận.

– Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, bảng chỉ tiêu kỹ thuật: Cách biểu diễn quy mô xây dựng.

+ Quy hoạch lộ giới hẻm.

+ Quy hoạch đường điện cao thế.

+ Quy hoạch hành lang cống. Quyết định 22/2017, văn bản 2001.

– Văn bản pháp luật:

+ Quy chuẩn xây dựng 01/2008, 01/2021.

+ Văn bản liên quan cấp phép xây dựng 56, 2001. Văn bản cũ 135, 45: cách tính quy mô xây dựng.

– Kỹ thuật vẽ thiết kế xây dựng.

– Phần mềm thiết kế: autocad, micro, sketchup: biểu diễn giấy phép, biểu diễn hình khối, kiến trúc,…

——————————–

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

——————————–
1. Phone và Zalo và Viber: 036.3232.739

2. Web: datsach.net và datsach.com.vn

3. Youtube: Đất Sạch TV
https://www.youtube.com/@datsachtv

4. TikTok: @daotaoquyhoach
https://www.tiktok.com/@daotaoquyhoach

5. fanpage: Đất sạch TV
https://www.facebook.com/datsachtv

—————————————————–

THÔNG TIN KHÓA HỌC QUY HOẠCH:

—————————————————–
1. Khóa Học Đào Tạo Kiểm Tra (Tra Cứu) Quy Hoạch Và Đầu Tư Cơ Bản:

Xem tại đây

2. Khoá Học Tra Cứu Quy Hoạch Và Dịch Vụ Cấp Sổ, Xin Phép Xây Dựng, Hoàn Công

Xem tại đây

3. Khoá Học Đào Tạo Tra Cứu Quy Hoạch Bằng Phần Mềm Microstation V7/V8
Xem tại đây

4. Khoá Học Đào Tạo Tra Cứu Quy Hoạch Cơ Bản:
Xem tại đây
5. Khoá Học Dịch Vụ Hỗ Trợ Cấp Sổ:
Xem tại đây
6. Khóa Học Xin Phép Xây Dựng và Hoàn Công Nhà Đất:
Xem tại đây
7. Khóa Học Đầu Tư Nhà Đất Cơ Bản:
Xem tại đây
8. Khóa Học Quy Trình Pháp Lý Dự Án Bất Động Sản:
Xem tại đây