Hiện nay, nhu cầu vê chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đang diễn ra khá phổ biến. Nhưng trong một số trường hợp thì không phải cá nhân, tổ chức, hộ gia đình cũng tuân thủ hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy các trường hợp nào không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
xin tư vấn tới quý khách hàng các trường hợp không công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao dịch dân sự
Theo quy định tại Luật đất đai 2013
– Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015
– Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai
+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.
Trường hợp 2: Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
– Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản
+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất có hiệu lực
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
– Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Như vậy, do luật đất đai 2013 Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực, nhưng có một số trường hợp không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
– Đất sử dụng ổn định lâu dài
– Có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
– Đất không có tranh chấp
Các trường hợp không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng với một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên
Theo như quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có yêu cầu. Như vậy trường hợp này không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ
Trường hợp 2: Chuyển nhượng trước 01/01/2008 hoặc chuyển nhượng từ 01/01/2008 đến 01/07/2014
Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định:
– Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Trường hợp 3: Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hay các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng, thì một trong các bên yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dâ sự
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy điều kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng phải đảm bảo
– Được xác lập bằng văn bản;
– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (có thể là trường hợp bên mua đã xây nhà trên đất, bên mua đã trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, …);
– Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Sau khi được Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hoàn toàn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
Tây Ninh 
Facebook 
Youtube 
Tiktok