Cách xác định loại đất khi cấp Sổ đỏ, sổ hồng

Căn cứ vào đâu để nhà nước xác định, phân loại mục đích sử dụng đất khi tiến hành thủ tục cấp Sổ đỏ, sổ hồng? Những giấy tờ cần thiết để làm Sổ đỏ, sổ hồng là gì?

Cách xác định loại đất khi cấp sổ đỏ

Việc xác định loại đất khi cấp sổ đỏ rất quan trọng vì mỗi loại đất sẽ có giá, mục đích sử dụng và tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp sổ đỏ (nếu có) sẽ khác nhau.

Đối với trường hợp đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trước ngày 10.12.2009, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) thì loại đất được xác định theo Giấy chứng nhận. Nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì loại đất được xác định theo căn cứ riêng.

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc xác định loại đất theo một trong những căn cứ sau:

Trường hợp 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Khi đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì loại đất được xác định căn cứ theo giấy tờ về quyền sử dụng đất đó.

Trường hợp 2: Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích

Nếu đất được Nhà nước giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 3: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

– Đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

– Đất đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

Trường hợp 4: Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất)

Nếu thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau mà không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất thì việc xác định từng loại đất được xác định theo ranh giới giữa các mục đích sử dụng hoặc mục đích sử dụng chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất nếu không xác định được ranh giới giữa các mục đích này. Cách xác định này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 3 Nghị định 43/2014/ND-CP như sau:

“3. Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:
a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành”.

Lưu ý: Khi nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

Những giấy tờ cần thiết để làm sổ đỏ năm 2020

Để làm sổ đỏ, người dân cần nộp 1 trong 3 bộ hồ sơ theo từng trường hợp cụ thể sau:

Trường hợp 1, hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (nếu có nhu cầu cấp sổ đỏ)

– Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP với trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất.

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP với trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gồm 2 trường hợp là nhà ở và công trình xây dựng khác không phải là nhà ở).

Nếu muốn đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì người dân phải cung cấp sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng thì không phải cung cấp).

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

– Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 08/ĐK (Đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01.7.2004).

– Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế (với trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề).

Trường hợp 2, hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu chưa có nhu cầu cấp sổ đỏ)

Nếu người sử dụng đất chỉ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu cấp sổ đỏ thì hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

– Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Bản sao một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu đăng ký quyền sử dụng đất.

– Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Lưu ý: Nếu đã đăng ký đất đai theo hồ sơ trên mà có nhu cầu được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất chỉ phải nộp thêm đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

Trường hợp 3, hồ sơ trong trường hợp người sở hữu nhà không phải chủ đất

Đây là hồ sơ dùng trong trường hợp người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất (ví dụ cha mẹ cho con xây nhà nhưng không sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con). Hồ sơ gồm có:

– Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK.

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng).

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

– Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Địa chỉ nộp các hồ sơ trên là tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện, bộ phận một cửa hoặc UBND cấp xã (với hộ gia đình, cá nhân); tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh (với cơ quan, tổ chức).