Thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất

Bạn muốn cho thuê quyền sử dụng đất nhưng chưa nắm rõ các quy định của pháp luật về đất đai? Lo lắng quyền lợi của mình sẽ bị xâm phạm. Bài viết dưới đây của Đất Sạch sẽ cung cấp thông tin và giải đáp những thắc mắc bạn gặp phải khi thực hiện thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất

Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP

– Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT

Cho thuê quyền sử dụng đất là gì?

– Cho thuê quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, theo đó, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013

– Cho thuê quyền sử dụng đất được thể hiện dưới dạng hợp đồng cho thuê. Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác, trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất

– Bên cho thuê:

+ Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

+ Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây: sửa chữa tài sản; giảm giá thuê; đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

– Bên thuê:

+ Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

+ Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

+ Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

+ Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Điều kiện thực hiện thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất

Để có thể cho thuê quyền sử dụng đất, cần các điều kiện sau:

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất

– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận

– Chủ thể thực hiện có quyền cho thuê quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Trình tự thủ tục

Thành phần hồ sơ

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp đồng, văn bản về việc cho thuê quyền sử dụng đất
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

Thẩm quyền

– Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thẩm quyền thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai- Sở Tài nguyên và Môi trường

– Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thẩm quyền thuộc về Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện

Câu hỏi khách hàng thường gặp phải khi thực hiện thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất

Câu 1: Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng chứng thực hay không?

– Theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”

– Do đó, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Nhưng để đảm bảo giá trị pháp lý cao cho việc thuê quyền sử dụng đất, các bên nên thực hiện công chứng hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tại các văn phòng công chứng và Ủy ban nhân dân các cấp.

Câu 2: Tôi là chủ sử dụng mảnh đất rộng 100m2 tại tỉnh Bắc Giang, tôi có được phép cho người nước ngoài thuê mảnh đất đó không?

– Theo quy định tại Điểm d khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013, cá nhân là chủ sử dụng đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất.

– Do đó, người nước ngoài không thuộc vào đối tượng được thuê quyền sử dụng đất nêu trên nên khách hàng không thể cho người nước ngoài thuê quyền sử dụng mảnh đất ở tỉnh Bắc Giang.

Câu 3: Tôi được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm, vậy tôi có được cho cá nhân khác thuê mảnh đất này hay không?

– Theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013, khách hàng không thể cho cá nhân khác thuê mảnh đất mà khách hàng được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm. Khách hàng chỉ có thể cho cá nhân khác thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.

Câu 4: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có được cho cá nhân tổ chức khác thuê quyền sử dụng đất không?

– Theo quy định tại Khoản 2 Điều 173 Luật đất đai 2013, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

– Do đó, Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được cho cá nhân tổ chức khác thuê quyền sử dụng đất.

Câu 5: Cơ sở tôn giáo sử dụng đất có được cho thuê quyền sử dụng đất không?

– Theo quy định tại Khoản 2 Điều 181 Luật đất đai: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

– Do đó, Cơ sở tôn giáo sử dụng đất không được cho thuê quyền sử dụng đất.