Câu hỏi: Xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp thế chấp sổ đỏ
Tôi có một mảnh đất rộng 120m2, trên đấy là ngôi nhà 5 tầng mà cả nhà tôi đang sinh sống. Năm ngoái, anh trai của chồng tôi có mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng để vay tiền mua nhà. Khi đó, anh ấy đã đảm bảo với vợ chồng tôi là sẽ trả nợ ngân hàng đúng thời hạn để ngân hàng không thể phát mại đất của vợ chồng tôi và hứa là sẽ trả lại vợ chồng tôi sổ đỏ ngay sau khi trả hết tiền vay ngân hàng. Tuy nhiên, do khó khăn trong làm ăn, anh trai chồng tôi đã không trả lãi đúng hạn nên hiện nay ngân hàng đang kiện anh ấy ra Tòa.Vậy xin hỏi, vợ chồng tôi có thể lấy lại mảnh đất của vợ chồng tôi hay không?
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về hộp thư tư vấn của Phamlaw. Đây cũng là câu hỏi chung của rất nhiều khách hàng khi đến tư vấn tại Phamlaw. Về vấn đề này, chúng tôi xin trả lời như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) là giấy tờ có giá và là một loại tài sản được thực hiện giao dịch bảo đảm- cụ thể thế chấp tài sản.
Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm đực quy định tại Điều 317 BLDS 2015, cụ thể:
Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Theo đó có thể thấy trước khi anh chồng của bạn thực hiện giao dịch thế chấp sổ đỏ với ngân hàng thì bạn đã biết được mục đích của anh bạn khi mượn sổ đỏ và bạn đã đồng ý cho anh bạn thực hiện mục đích đó. Và đồng thời ngân hàng chỉ chấp nhận cho anh chồng của bạn vay khi có sự đồng ý bằng văn bản hay có giấy ủy quyền của bạn cho phép anh chồng bạn có thể thấ chấp quyền sử dụng đất. Hiện tại nếu anh chồng của bạn không có tiền để trả ngân hàng khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ thfi bạn có thể yêu cầu anh bạn dùng tài sản khác thế chấp thay cho quyền sử dụng đất của bạn và bạn có thể lấy lại Sổ đỏ. Hoặc lập một bản thỏa thuận bạn trực tiếp đứng ra trả nợ cho ngân hàng để ngân hàng trả lại sổ đỏ, sau đó yêu cầu anh chồng của bạn trả tiền cho bạn. Nếu anh bạn không chịu trả nợ, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án cấp huyện nơi anh bạn cư trú. Khi khởi kiện, bạn cần có đầy đủ giấy tờ, chứng cứ chứng minh thỏa thuận về việc anh bạn mượn sổ đỏ, bạn đã trả nợ thay và anh bạn có nghĩa vụ trả tiền cho bạn… Nếu không Sổ đỏ sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Nhưng bây giờ, khi đến hạn mà anh bạn không thực hiện được nghĩa vụ trả tiền cho ngân hàng nên ngân hàng xử lý tài sản, điều này được quy định tại khoản 1 Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Theo quy định này có thể hiểu:
Thứ nhất: Tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Thứ hai: Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Ví dụ: Trường hợp các bên thỏa thuận sử dụng tài sản vay trong hợp đồng vay. Mặc dù chưa đến hạn hợp đồng, nhưng bên vay vi phạm sự thỏa thuận về việc sử dụng khoản tiền vay, bên cho vay có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trước hạn. Lúc này, các bên có áp dụng biện pháp bảo đảm thì biện pháp bảo đảm sẽ bị xử lý. Hoặc trường hợp pháp luật có quy định tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay. Đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó (Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015)
Thứ ba: Các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Trường hợp này lấy ví dụ như sau: A có nhận cầm đồ của B một chiếc xe máy, và cho B vay lại một số tiền là 20 triệu đồng. Thời hạn vay là 15 ngày. Hết 1 tuần, A và B có thỏa thuận để A mua lại chiếc xe máy của B với giá là 22 triệu đồng. B thực hiện nghĩa vụ chuyển giao lại hồ sơ xe máy và trừ đi 20 triệu đã vay của A, A thanh toán lại cho B 2 triệu chênh lệch còn lại.
Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Bên cạnh đó, nguyên tắc xử lý tài sản được quy định tại Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP cụ thể:
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật.
Vậy nên tùy vào sự thỏa thuận của hai bên mà có phương thức xử lý tài sản thế chấp khác nhau. Theo những gì bạn cung cấp, ngân hàng đã kiện ra Tòa án để yêu cầu phát mại tài sản thế chấp để đảm bảo cho quá trình thi hành án. Và trong trường hợp này quyền sử dụng đất sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật thi hành án mà bạn không thể đòi lại được Sổ đỏ.
Tây Ninh 
Facebook 
Youtube 
Tiktok