Nhà Chưa Hoàn Công – Mua Bán Có Rủi Ro Gì?

Nhà chưa hoàn công có mua bán được không? – Vì sao có rủi ro?

Theo Luật Nhà ở 2023, chỉ những căn nhà đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) mới đủ điều kiện tham gia giao dịch như mua, bán, tặng, cho, thế chấp….
Nhà chưa hoàn công chỉ chứng nhận được quyền sử dụng đất, không thể ghi nhận quyền sở hữu nhà trên đất, làm người mua không được pháp luật thừa nhận quyền sở hữu nhà.
Khi mua, phần tài sản xây dựng (ngôi nhà) sẽ không được ghi nhận lên sổ đỏ, gây rủi ro khi chuyển nhượng hoặc cầm cố.

Thủ tục hoàn công nhà hiện nay ra sao?

Thời gian xử lý hồ sơ (nếu đầy đủ và hợp lệ):
- Cơ quan tiếp nhận trả kết quả trong tối đa 30 ngày. Thực tế có thể kéo dài 2 tháng hoặc hơn, tùy hồ sơ tại địa phương và mức độ phức tạp.
Chi tiết các bước chính:
- Nộp hồ sơ hoàn công tại UBND cấp quận/huyện hoặc cấp xã (tùy công trình).
- Cơ quan đo đạc, xem xét hồ sơ (khoảng 7 ngày).
- Thẩm định hợp lệ – trả kết quả trong vòng 15 ngày.
- Làm nghĩa vụ tài chính – sang tên giấy chứng nhận.
Tại TP.HCM, từ 18/8/2025, thời gian cấp giấy phép xây dựng đã được rút ngắn từ 15 ngày xuống còn 10 ngày, giúp hỗ trợ quy trình hoàn công nhanh hơn.

Chi phí hoàn công nhà khoảng bao nhiêu?

Các khoản thường gặp:
- Vẽ bản vẽ hiện trạng và kiến trúc: khoảng 10.000 – 15.000 đ/m² sàn.
- Lệ phí trước bạ có sự khác biệt, với nhà ở riêng lẻ thường chỉ phải đóng thuế xây dựng cơ bản, không cần lệ phí trước bạ.
- Tùy địa phương, thêm phí thẩm định từ 5.000 đ/m² hoặc 0,1% giá trị công trình (có nơi lên đến cả triệu đồng).
Tổng chi phí ước tính thực tế hiện nay: từ 15 – 30 triệu đồng, tùy diện tích, mức độ sai sót và chi phí địa phương.

Các quy định pháp luật mới cần biết (2024–2025):

Thông tư và Nghị định mới áp dụng 2024–2025:
- Nghị định 38/2024/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 15/2021 về xử phạt hành chính trong xây dựng).
- Thông tư 02/2024/TT-BXD: hướng dẫn thủ tục hoàn công.
- Thông tư 04/2024/TT-BXD: quy định mức thu phí thẩm định thiết kế và cấp phép xây dựng.
- Luật Nhà ở sửa đổi 2023 (có hiệu lực đầu 2025).
- Áp dụng công nghệ quản lý hồ sơ, giảm 30% thời gian xử lý hồ sơ.
Hiệu lực từ 1/7/2025, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi sẽ yêu cầu xây nhà phải đảm bảo phù hợp quy hoạch và kiến trúc vùng theo Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch.
Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi (từ 1/8/2024): công nhận “giấy phép xây dựng có thời hạn” là cơ sở được thực hiện hoàn công và cấp sổ hồng.

Ví dụ thực tế minh họa:

Anh A mua một ngôi nhà đã xây xong nhưng chưa hoàn công, có GPXD đứng tên chủ cũ. Họ chỉ sang tên phần đất, không sang tên được ngôi nhà. Khi làm hoàn công, phải nhờ chủ cũ ký biên bản nghiệm thu, nếu không thiện chí hoặc vòi tiền thì anh A chịu thiệt. Tốn chi phí vẽ bản vẽ từ 10.000 đ/m², thêm phí thẩm định, cộng cả thuế xây dựng, tổng khoảng 20–25 triệu. Hồ sơ hợp lệ thì mất 1–2 tháng hoàn tất.

#HoànCôngNhà #LuậtNhàĐất2025 #GiấyPhépXâyDựng #HọcPhầnMềmĐấtĐai #KhóaHọcXâyDựng #BảnĐồKỹThuật #KiểmTraQuyHoạch

Rate this post